Cada vez es más frecuente recurrir al alquiler turístico para disfrutar de las vacaciones. Antes íbamos a casa de los abuelos o los tíos, buscábamos hoteles o compartíamos casa con amigos. Ahora, la tendencia es alquilar una vivienda de uso turístico, inmueble destinado a alojar a los turistas de forma temporal con fines lucrativos. Tanto es así que ha sido necesaria la regulación para garantizar los derechos de los usuarios y evitar que se produzca competencia desleal.
Para alquilar este tipo de viviendas es necesario disponer de una cédula de habitabilidad, que esté amueblada, tener seguro de responsabilidad civil y contar con los suministros básicos. Las viviendas y apartamentos turísticos son diferentes términos legales y de uso, estando los apartamentos destinados exclusivamente al turismo y apareciendo en los planes urbanísticos como establecimientos turísticos. Los ingresos obtenidos tienen que declararse en la renta y pagarse el IVA correspondiente.
Como decimos, es cada vez más habitual que se alquilen las viviendas particulares a los turistas para obtener un beneficio económico. Desde que aparecieron en la red plataformas como Airbnb o HomeAway, son cada vez más las personas que se plantean alquilar sus viviendas durante unos días para sacar un extra económico. Pero este trámite no es tan sencillo, ya que uno de los requisitos para poder alquilar es obtener la licencia municipal y tributar los impuestos correspondientes.
Una vivienda de uso turístico o vacacional es todo inmueble destinado a un uso residencial que, de forma temporal, se cede a terceras personas para convertirlo en su alojamiento turístico. La temporalidad suele ser un más y la finalidad, lucrativa. El ejemplo más habitual son las segundas residencias que se ofrecen en plataformas de alojamiento y se convierten en un piso turístico durante una temporada.
Regular la vivienda: imprescindible
Los profesionales del sector del alquiler turístico de ALOHEY tienen la visión de mejorar la calidad turística y apoyar la economía local y la sostenibilidad de Lanzarote, por lo que saben perfectamente lo que se necesita para este tipo de alquileres vacacionales y cómo obtener su regulación, de lo que nos han hablado para este artículo. La figura de la vivienda de uso turístico o vacacional es relativamente reciente y su regulación se ha hecho necesaria a raíz de que han surgido nuevos modelos de negocio como las citadas plataformas digitales y de la protección y defensa de los derechos de los usuarios y consumidores de estos servicios. El motivo fundamental para que sea necesario regular la vivienda turística no es otro que establecer unas garantías mínimas y eliminar la competencia desleal.
El alquiler de estos pisos se regula por la normativa municipal y las leyes autonómicas de cada comunidad. Para solicitar la licencia como vivienda vacacional o turística, se necesita consultar la legislación local y verificar los requisitos que tiene que cumplir la vivienda o el piso para que se pueda calificar como vacacional. Esta licencia es obligatoria si se quiere obtener beneficios económicos con el arrendamiento temporal de un inmueble residencial.
Las estancias mínimas en estos establecimientos turísticos para que puedan considerarse como alquiler de vivienda de uso vacacional suelen ser de unos treinta días. Aunque cada comunidad y municipio tiene sus particularidades, para obtener la licencia como vivienda de uso vacacional y poder alquilarla, los requisitos comunes son:
- Disponer de la cédula de habitabilidad o la licencia de ocupación. El primer requisito es presentar este documento que acredita que el inmueble es habitable. Para presentar este documento, hay que solicitar un duplicado a la administración correspondiente.
- Contar con el mobiliario suficiente. Los reglamentos autonómicos exigen que la vivienda esté amueblada adecuadamente y equipada con los electrodomésticos esenciales.
- Requisitos mínimos. Para alquilar un piso vacacional, este debe incluir electrodomésticos básicos como el horno, la cocina, la nevera y las instalaciones indispensables para su uso: cocina, baño, habitación.
- Seguro de responsabilidad civil. La mayoría de las comunidades autónomas solicitan que el inmueble disponga de seguro de responsabilidad civil que cubra los daños ocasionados a terceros. Aunque no sea obligatorio como en el caso de Andalucía, se aconseja tenerlo para evitar problemas judiciales en caso de accidentes.
- Suministro de agua, electricidad, climatización, extintor e iluminación. En la mayoría de los reglamentos y normativas, los suministros básicos deben estar provistos e incluidos en el precio del alquiler.
- Ventilación y climatización. En muchas comunidades, sobre todo aquellas con climas más extremos, se obliga al arrendatario a que la vivienda disponga de ventilación adecuada y aire acondicionado o calefacción para los meses de verano o invierno.
- Baños suficientes. Un requisito bastante común es que los inmuebles dispongan de la cantidad de sanitarios proporcional al número de personas que se pueden alojar.
- Identificación VUT. Algunas administraciones requieren que la vivienda se encuentre identificada desde el exterior.
Hasta la aprobación en el año dos mil trece de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, solo existía la normativa de apartamentos turísticos como inmuebles destinados a uso comercial y a la actividad turística específica. Al surgir los alquileres turísticos de viviendas privadas fuera de los alojamientos regulados, se transfirieron las competencias a las comunidades autónomas de manera que se garantice la calidad y se evite la competencia desleal, creándose la vivienda de uso turístico.
La vivienda de uso turístico es una propiedad particular de uso residencial habilitada para alquiler turístico. Un apartamento turístico es parte de un conjunto de alojamientos registrados en el plan urbanístico municipal como establecimientos turísticos.
Rentabilidad: ¿alquiler vacacional o larga temporada?
Una de las preguntas que se hacen los propietarios de inmuebles a la hora de alquilar alguna de sus viviendas es sobre la rentabilidad. En el caso del alquiler vacacional y de larga temporada, cabe la duda sobre qué opción es mejor. La rentabilidad de un alquiler vacacional frente a uno de larga temporada depende de varios factores y, de forma considerable, de su ubicación, el tipo de propiedad, la demanda turística, los costes operativos y la estrategia de gestión.
El alquiler vacacional supone unos ingresos potenciales más elevados, ya que durante la temporada alta estos alquileres generan más ingresos por noche que los de larga temporada. Su mayor flexibilidad permite ajustar los precios en función de la demanda y la temporada. La rotación de huéspedes, en un flujo constante, puede generar ingresos más regulares a lo largo del año. La parte más negativa es que se produce un mayor desgaste de la propiedad debido a la alta rotación de huéspedes que aceleran el desgaste y requieren más mantenimiento. Así como la necesidad de una gestión más intensiva, ya que implica realizar tareas como la limpieza, el cambio de sábanas, la atención a los huéspedes, etc. Sin olvidar los vacíos estacionales que se producen fuera de temporada, en los que la ocupación puede ser baja o nula, además de ser más económica.
En cuanto a las ventajas y desventajas que supone un alquiler de larga estancia, podemos hablar de ingresos estables, ya que un contrato de larga duración garantiza un flujo de ingresos constante. Se produce un menor desgaste de la propiedad, ya que el inquilino se ocupa de mantener la limpieza y lo básico. La gestión necesaria es menor y más sencilla. Aunque los ingresos por noche son más bajos, ya que los alquileres mensuales suelen ser inferiores a las tarifas por noche. La flexibilidad es menor, ya que se vincula el inmueble a un contrato de larga duración y no pueden ajustar los precios con la misma facilidad. Por otro lado, encontrar un inquilino de larga duración puede llevar más tiempo.
Ante la duda de si alquilar por larga estancia o recurrir al alquiler vacacional, existen unos factores a considerar para tomar la decisión:
- Ubicación. Las zonas turísticas suelen ser más rentables para los alquileres vacacionales, en tanto que las zonas residenciales son más adecuadas para que el alquiler sea de larga temporada.
- Tipo de propiedad. Las que tienen características atractivas para los turistas, como piscinas, buenas vistas o similares, son más rentables como alquiler vacacional.
- Demanda local. Conviene analizar la demanda de ambos tipos de alquiler en la zona en la que se encuentra el inmueble.
- Costes operativos. Hay que considerar los costes de limpieza, mantenimiento, gestión, impuestos y seguros que conlleva cada tipo de alquiler.
- Estrategia personal. Si se prefiere obtener unos ingresos más altos y menos estables o se prefiere que sean más estables, pero más bajos.
Determinar qué opción es mejor es algo que solo la persona interesada puede saber tras analizar su situación y tener claras sus preferencias. Lo más adecuado es realizar un análisis detallado sobre los pros y los contras que tiene cada opción, teniendo en cuenta los objetivos personales y las características del mercado local. Además, convertir un inmueble en vivienda de alquiler vacacional conlleva unos trámites previos para poder realizar el alquiler de forma legal.
En cualquier caso, si se dispone de una segunda vivienda y se quieren obtener beneficios con ella, cualquiera de las dos opciones es válida y plausible; tan solo hay que decidir el tipo de alquiler y realizar los trámites necesarios en cada situación.
